Mietrecht

Von der Unterzeichnung des Mietvertrages an bis hin zur Beendigung können zahlreiche Fragen auftauchen:

- Ist die Nebenkostenabrechnung korrekt?
- Wie oft muss ich Schönheitsreparaturen durchführen?
- Welche Kündigungsfristen gelten für mich?
- Muss ich beim Auszug renovieren?
- Wann muss die Kaution zurückbezahlt werden?

Diese Fragen kann ich gerne für Sie klären, egal ob Sie Vermieter oder Mieter sind. Die nachfolgenden Hinweise gelten grundsätzlich nur für private Mietverträge.


Nebenkostenabrechnung

Nebenkosten werden von vielen als die "zweite Miete" bezeichnet. Grund hierfür ist die in den letzten Jahren stetige Erhöhung, nicht zuletzt aufgrund des rasanten Anstiegs der Energiepreise.

Welche Nebenkosten umgelegt werden dürfen, ergibt sich zunächst aus dem Inhalt des Mietvertrages. Meist verweist dieser auf weitere gesetzliche Vorschriften, aus denen sich die Einzelheiten ergeben. Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen, sind z.B. Grundsteuer, Versicherungen, Kaminkehrer, Wasserkosten, Müllabfuhr, Heizukosten u.v.m..

Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Tut er dies nicht, hat er keinen Anspruch mehr auf eine Nachzahlung. Er bleibt aber verpflichtet, ein eventuelles Guthaben an den Mieter auszubezahlen.


Schönheitsreparaturen

Die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, ergibt sich zunächst aus dem Mietvertrag. Nicht immer jedoch entsprechen die dort getroffenen Regelungen der aktuellen Rechtsprechung. Viele - zumeist ältere - Mietverträge enthalten Regeln, die vom Bundesgerichtshof in den letzten Jahren für unwirksam erklärt wurden. Dies betrifft insbesondere Verträge mit starren Fristenregelungen, die Schönheitsreparaturen unabhängig von der tatsächlichen Notwendigkeit vorschreiben.

Sind die im Mietvertrag getroffenen Regelungen unwirksam, gilt die gesetzliche Regelung. Nach dem Gesetz ist jedoch der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet und nicht der Mieter. Liegen unwirksame Regelungen vor, kann der Mieter somit die Renovierung der Wohnung verweigern.


Kündigung und Räumung

Die üblichen Formularmietverträge geben die gesetzliche Regelung der Kündigungsfristen wieder. Für die Mieter sind dies drei Monate, für den Vermieter kann die Frist je nach Dauer des Mietverhältnisses länger sein.

Diese Fristen gelten jedoch nicht, wenn eine fristlose bzw. außerordentliche Kündigung ausgesprochen wird. Dies kann der Vermieter z.B. tun, wenn sich der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand befindet oder die Kaution nicht bezahlt. Dann kann der Mieter jedoch verpflichtet sein, die Miete bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zu bezahlen, sollte kein passender Nachmieter gefunden werden.

Räumt der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht freiwillig, muss eine Räumungsklage bei dem Amtsgericht eingereicht werden, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Erst mit dem dann ergehenden Urteil kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Es können daher einige Monate vergehen, bis schließlich der Mieter die Wohnung verlassen hat und neu vermietet werden kann.


Renovierung bei Auszug

Ob und in welchem Umfang der Mieter bei Auszug zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder zur Renovierung verpflichtet ist, hängt zunächst von den im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen ab. Deren Wirksamkeit muss im Einzelfall überprüft werden, da der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren etliche Urteile zu dieser Thematik gefällt hat.


Mietkaution

Die Mietkaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses zur Zahlung fällig und kann nach dem Gesetz in drei gleichen Monatsraten beglichen werden. Der Vermieter hat die Kaution separat von seinem Vermögen anzulegen und nach Beendigung des Mietverhältnisses inkl. Zinsen auszubezahlen. Er kann die Kaution auch einbehalten, solange noch Zahlungen offen stehen, Nebenkostenabrechnungen erstellt werden müssen oder vom Mieter verursachte Schäden an der Mietwohnung zu reparieren sind. Der Zeitraum, während dessen der Vermieter die Kaution noch zurückbehalten darf, wird im allgemeinen von der Rechtsprechung auf sechs Monate festgelegt.


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